2. Nuevos requisitos de habitabilidad: Dimensiones y alturas

Las normativas municipales han modificado las superficies mínimas exigibles para evitar infraviviendas y garantizar un confort adecuado.

• Superficie útil mínima: La superficie útil de la nueva vivienda debe alcanzar como mínimo los 40 m². Se elimina definitivamente la opción anterior que permitía habilitar estudios-apartamentos de 25 m². Dentro del cálculo de estos 40 m², quedan excluidas todas las áreas cuya altura libre sea inferior a 2,20 m, así como los tendederos, los balcones y las terrazas.

• Fachada exterior: El local está obligado a poseer al menos 3 metros de longitud de fachada, la cual debe dar hacia la vía pública o a un patio de luces que sea reglamentario. Los nuevos huecos generados deberán seguir la composición estética del edificio y mantener los mismos colores y materiales que el resto del bloque.

• Distribución diáfana y tendederos: La normativa actual es flexible y permite hacer viviendas completamente diáfanas. La única estancia que obligatoriamente debe estar compartimentada con cerramientos es el cuarto de baño. También se exige disponer obligatoriamente de un tendedero, el cual puede incorporarse de manera integrada dentro de la propia cocina.

• Alturas libres mínimas: La altura libre requerida en las áreas habitables, como el salón o los dormitorios, es de 2,50 m. Para las zonas consideradas no habitables, como los pasillos, los baños y la cocina, se admite una reducción de altura hasta los 2,20 m. Es fundamental contemplar que las instalaciones posteriores (como los falsos techos o el suelo radiante) restan bastantes centímetros, por lo que el local original debería medir en torno a los 2,80 m para asegurar el cumplimiento final de la norma.

• Dimensiones exigidas por cada estancia:

  • Salón-comedor: Necesita una superficie mínima de 14 m² y debe permitir inscribir un círculo de 3 m de diámetro. Si se integra salón, comedor y cocina en el mismo espacio, el tamaño asciende a los 21 m².

  • Cocina: Debe contar con al menos 7 m² de superficie y permitir un diámetro libre inscribible de 1,6 m.

  • Dormitorio principal: Requiere 12 m² útiles y un diámetro inscribible de 2,7 m. Es un requerimiento técnico indispensable que este círculo sea tangente a la fachada.

  • Dormitorios secundarios: Se exige un tamaño mínimo de 7 m² y un diámetro de 2 m para cada habitación adicional.

  • Baño: Se solicita una superficie mínima de 3 m².

  • Pasillos: La anchura mínima exigida en todo el recorrido es de 90 cm.

3. Exigencias del Código Técnico de la Edificación (CTE)

Transformar un antiguo comercio en una vivienda exige cumplir con los rigurosos estándares de una obra nueva residencial establecidos por el CTE.

• Salubridad y ventilación (DB-HS): En una vivienda actual ya no es suficiente con disponer únicamente de ventilación natural. Es obligatorio instalar sistemas mecánicos o híbridos, además de crear una salida independiente para la extracción de humos de la cocina que garantice un caudal mínimo de 50 l/s. Las estancias deben tener huecos al exterior con una superficie acristalada que represente como mínimo el 12% respecto al tamaño de la habitación. Para la correcta ventilación natural, se exige una superficie practicable de entre el 5% (1/20) y el 8% de la estancia. También es totalmente obligatorio colocar aislamientos y láminas de polietileno en las soleras para proteger al inmueble frente a humedades procedentes del terreno.

• Aislamiento acústico (DB-HR): La nueva vivienda debe cumplir unos estrictos valores acústicos para aislarla del ruido exterior de la calle y de los posibles ruidos de los vecinos. El nivel de insonorización exigido frente a zonas comunes y locales comerciales contiguos es de al menos 55 dBA, lo que suele requerir soluciones complejas como suelos flotantes y trasdosados con lana mineral y doble placa. Entre viviendas, la exigencia de aislamiento aéreo se sitúa en los 50 dBA.

• Eficiencia energética e instalaciones (DB-HE): El cambio de uso requiere justificar el ahorro energético mejorando los aislamientos térmicos de los cerramientos, techos y fachadas, obteniendo posteriormente el certificado energético. A su vez, es forzoso crear desde cero todos los sistemas residenciales como la red de fontanería, las telecomunicaciones (ICT), la calefacción y un nuevo cuadro eléctrico bajo normativa vigente.

• Protección contra incendios (DB-SI) y accesibilidad (DB-SUA): La vivienda resultante debe sectorizarse correctamente contra el fuego y sus puertas interiores han de medir al menos 0,80 x 2,03 m para asegurar una total accesibilidad. La distancia máxima que debe recorrer una persona hacia las vías de evacuación se estipula en 25 metros, siempre y cuando exista una única salida. Además, la propia estructura de estas plantas bajas ha de ofrecer una resistencia al fuego (R90) debidamente comprobada.