En los últimos años, la transformación de locales comerciales en viviendas se ha vuelto una práctica común en Madrid. Sin embargo, la necesidad de garantizar condiciones mínimas de habitabilidad en estas nuevas viviendas ha llevado al Ayuntamiento de Madrid a introducir cambios significativos en las normas urbanísticas del Plan General de Ordenación Urbana de Madrid (PGOUM).

Desde el 27 de noviembre de 2023 que se publicaron en el BOCM las nuevas normas urbanísticas entran en vigor y se deberán tener en cuenta en diferentes aspectos en los cambios de uso de local a vivienda.

Modificaciones en Plan General de Ordenación Urbana de Madrid que afectan a los cambios de uso de local a vivienda

En la nueva normativa que afecta a los cambios de uso de local a vivienda, se han añadido o modificado algunos de los requisitos constructivos de vivienda mínima y os los mostramos a continuación:

• Superficie mínima: Se incrementa de 38 a 40m² y se elimina la posibilidad de construir estudios-apartamentos de 25m². Además, se excluyen espacios con altura inferior a 2,20m, así como terrazas, balcones y tendederos que no contarán desde la entrada de la nueva normativa, como superficie habitable.
• Viviendas diáfanas: Exceptuando el baño, se permiten viviendas sin compartimentación, dando flexibilidad en la distribución interna.
• Tendedero obligatorio: Se introduce la obligatoriedad de contar con un tendedero, que puede integrarse en la cocina.
• Altura mínima: Se establece una altura mínima de 2,50m en las habitaciones, excepto en la cocina y espacios no habitables donde es de 2,20m.
• Dimensiones mínimas de estancias: Se definen las dimensiones mínimas de estancias como estancia-comedor, cocina, dormitorios, baño, y pasillo:

  – Comedor – Estancia: 14 m² y circunferencia de diámetro 3 m.

  – Cocina: 7 m² y circunferencia de diámetro 1.6 m.

  – Primer Dormitorio: 12 m² y circunferencia de diámetro 2,7 m.

  – Dormitorios adicionales: 7 m² y circunferencia de diámetro 2 m.

  – Baño: 3 m² sin límite de diámetro mínimo.

  – Pasillo: 90 cm ancho.

  – Estancia comedor-cocina: 21 m² y circunferencia de diámetro 3 m.

  En el resto de las condiciones de salubridad, ventilación, iluminación, accesibilidad y seguridad se debe cumplir con lo especificado en el CTE y sus respectivos documentos.

Nuevos requisitos urbanísticos para el cambio de uso de locales a vivienda en Madrid

Los locales que sean aptos para transformarse en viviendas deben cumplir con los requisitos de vivienda mínima. Además, se han establecido condiciones específicas para la transformación de locales, entre ellas:

• Uso residencial: El edificio debe tener un uso residencial según la norma zonal, sin ninguna protección de patrimonio que lo impida.
• Planta baja o piso: El local debe estar en planta baja o en una planta de piso. Ya no se permite qua algunas estancias estuviesen parcialmente por debajo del nivel de calle.
• Locales industriales: Los locales de planta baja de uso industrial que excedan el fondo máximo construido no podrán transformarse, a menos que se realice la demolición del exceso.
• Edificios fuera de ordenación: Los edificios en situación de fuera de ordenación pueden transformarse en viviendas, siempre que cumplan con ciertos requisitos.